NF-e ABI: Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis
A nota da venda de imóvel: documento criado pela reforma tributária para as operações com bens imóveis, que passaram a ser tributadas por IBS e CBS.
Contagens derivadas das bases publicadas — regras do manual oficial, campos e eventos do Anexo I do manual (v1.00a).
Quais são as rejeições mais comuns da NF-e ABI?
Os primeiros códigos da tabela oficial. Cada um tem página própria, com a regra que o dispara e o campo do XML verificado.
Que eventos a NF-e ABI aceita?
A rejeição impede o documento de nascer; o evento é o que acontece depois que ele existe — cancelar, corrigir, encerrar, manifestar.
- Cancelamento retEventoNFeABI_v1.00.xsd
- Pagamento de Parcela
- Apropriação de créditos individuais
Nome oficial lido do schema de cada evento. O código numérico (tpEvento) não está no schema dos documentos setoriais — ele é declarado com formato livre —, e o Buscador NCM prefere deixá-lo em branco a inferi-lo.
Os 16 cClassTrib que a NF-e ABI aceita
A tabela oficial de Classificação Tributária marca, código a código, em quais documentos ele pode ser informado. Informar na NF-e ABI um cClassTrib fora desta lista gera rejeição — e a lista da NF-e ABI é 16 dos 173 códigos da tabela.
| cClassTrib | CST | Quando usar |
|---|---|---|
| 200045 | 200 | Operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística |
| 200046 | 200 | Operações com bens imóveis |
| 221002 | 221 | Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação |
| 221003 | 221 | Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação |
| 221004 | 221 | Alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo |
| 410001 | 410 | Fornecimento de bonificações quando constem no documento fiscal e que não dependam de evento posterior |
| 410003 | 410 | Doações sem contraprestação em benefício do doador |
| 410018 | 410 | Operações relacionadas aos fundos garantidores e executores de políticas públicas |
| 410022 | 410 | Consolidação da propriedade do bem pelo credor |
| 410023 | 410 | Alienação de bens móveis ou imóveis que tenham sido objeto de garantia em que o prestador da garantia não seja contribuinte |
| 410024 | 410 | Consolidação da propriedade do bem pelo grupo de consórcio |
| 410025 | 410 | Alienação de bem que tenha sido objeto de garantia em que o prestador da garantia não seja contribuinte |
| 410026 | 410 | Doação com anulação de crédito |
| 410033 | 410 | Operações de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio (Fiagro) |
| 410999 | 410 | Operações não onerosas sem previsão de tributação, não especificadas anteriormente |
| 820005 | 820 | Documento com informações de alienação de bens imóveis |
Da tabela oficial de Classificação Tributária do IBS/CBS (SVRS/ENCAT), publicação de 2026-10-01. Os 173 códigos, com filtro →
Desde quando a NF-e ABI é obrigatória?
A obrigatoriedade de emitir NF-e ABI começa em 01/12/2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. O ato fixou o calendário dos 18 documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS, e alguns deles têm prazos diferentes por hipótese — o cronograma completo dos 18 mostra qual alínea vale para cada caso.
2026-12-01 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, art. 1º, inciso XVIII)
Perguntas frequentes
O que é a NF-e ABI?
NF-e ABI é a sigla de Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77. A nota da venda de imóvel: documento criado pela reforma tributária para as operações com bens imóveis, que passaram a ser tributadas por IBS e CBS. O Buscador NCM publica os 200 códigos de rejeição do documento e os 282 campos do leiaute, lidos do Anexo I do manual, versão final v1.00a.
Qual a diferença entre a NF-e ABI e os documentos parecidos?
A NF-e ABI é um modelo próprio, o 77 — não é a NF-e modelo 55 usada para imóvel. Ela nasceu com a reforma e não existia antes.
Quando a NF-e ABI passa a ser obrigatória?
O calendário está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, que fixou as datas dos 18 documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS. Para a NF-e ABI, a obrigatoriedade é 2026-12-01 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, art. 1º, inciso XVIII). O cronograma completo dos 18, documento por documento, está publicado no Buscador NCM.
O que a reforma tributária mudou na NF-e ABI?
A NF-e ABI ainda não recebeu Nota Técnica de IBS e CBS própria — as regras catalogadas vêm do manual do documento. O Buscador NCM publica a camada da reforma separada do manual justamente para que essa diferença fique visível em vez de ser presumida.
Onde encontro o significado do código que o meu emissor devolveu?
Cada um dos 200 códigos de rejeição da NF-e ABI tem página própria no Buscador NCM, com a mensagem oficial, a regra de validação que a dispara, o campo do XML verificado e as tabelas que a regra manda consultar. Dá para colar a mensagem inteira, com o código de protocolo do emissor junto: a busca ignora o embrulho do software.
O código de rejeição da NF-e ABI significa o mesmo que na NF-e?
Nem sempre, e essa é a armadilha. O cStat não é único entre documentos fiscais eletrônicos: o Buscador NCM cataloga 1106 códigos de 13 documentos, e 678 deles mudam de sentido conforme o documento emitido. Quem procura a solução de uma rejeição da NF-e ABI na tabela da NF-e encontra outra regra.
Quantos campos tem o XML da NF-e ABI?
O leiaute da NF-e ABI tem 282 campos, 282 deles com descrição oficial, lidos do Anexo I do manual, versão final v1.00a. O leiaute da NF-e ABI vem da tabela do Anexo I do manual, na versão final v1.00a publicada em 25/08/2026 pelo Ato Técnico Conjunto 2/2026. O pacote de schema PL_NFeABI_1.00 saiu em 02/09/2026 e confere com esta leitura: 177 dos 178 campos existem nele. Os outros 1 são a regra de unicidade do item e a assinatura digital. A obrigatoriedade é 01/12/2026.